Os data centers representam uma corrida ao ouro para o mercado imobiliário global — mas será que o financiamento conseguirá acompanhar este ritmo?
AdãoResumo:
O mercado imobiliário global está a migrar para ativos "invisíveis", como os centros de dados, impulsionado pela procura impulsionada pela IA. O apetite dos investidores é forte, mas as lacunas de financiamento avolumam-se, uma vez que os projetos de hiperescala exigem triliões, pressionando os bancos e o financiamento tradicional.<br>
Durante décadas, o mercado imobiliário global girou em torno do que podia ser visto — torres de escritórios reluzentes, centros comerciais e hotéis de luxo, mas isso tem-se deslocado cada vez mais para propriedades "invisíveis": a cloud e os centros de dados.
“O mundo imobiliário está a mudar do que eu chamaria de ‘visível’ para o ‘invisível’”, disse Kishore Moorjani, CEO da equipa de fundos privados e alternativos da CapitaLand Investment.
"[É] tudo o que não podemos ver, mas usamos: a cloud, como gostamos de lhe chamar, reside no centro de dados", observou durante um painel no Milken Institute Asia Summit, realizado em Singapura. "É isso que está a impulsionar a mudança de valor".
De acordo com um inquérito recente sobre o interesse dos investidores em data centers realizado pela empresa de serviços imobiliários CBRE em 2025, 95% dos grandes investidores em todo o mundo planeiam aumentar os seus investimentos em data centers. Dos 92 grandes investidores inquiridos, 41% disseram que planeiam alocar 500 milhões de dólares ou mais em capital próprio para o setor dos centros de dados em 2025, em comparação com 30% no ano passado.
A procura por data centers aumentou significativamente nos últimos anos, impulsionada em grande parte pela explosão de cargas de trabalho de IA, que exigem uma enorme capacidade computacional, energia elétrica, refrigeração e infraestruturas de rede. A Goldman Sachs prevê que a procura global de energia de data centers aumente 50% até 2027 e até 165% até 2030.
Stuart Crow, CEO dos mercados de capitais da região APAC da empresa imobiliária global JLL, disse que os investidores estão a realocar carteiras de setores tradicionais para alternativas.
“Uma grande parte disso são os centros de dados e agora o armazenamento de baterias e a infraestrutura associada a isso”, disse no mesmo painel.
Goodwin Gaw, diretor administrativo da Gaw Capital Partners, outro orador, acrescentou que a sua empresa está a investir em centros de dados da China.
Restrições de capital?
No entanto, os participantes do painel observaram que está a surgir uma lacuna de financiamento. Embora o apetite global por centros de dados seja forte, o ritmo e a escala destes projetos estão a pressionar os credores tradicionais, disseram os participantes do painel.
“Os bancos enfrentam certamente desafios em relação à exposição dos seus centros de dados, dado o grande volume e a quantidade de construção que está a acontecer, e o custo para implementar esta capacidade”, disse Moorjani, da CapitaLand Investment.
Uma instalação de hiperescala — um centro de dados enorme — custa 12 milhões de dólares por megawatt para ser construída, e os centros de dados modernos de hiperescala variam entre 150 e 300 megawatts, de acordo com a Columbia Business School. As instalações centradas na IA com uma capacidade superior a 1 gigawatt exigirão investimentos multibilionários.
Um gigawatt equivale a 1.000 megawatts de potência, enquanto um megawatt equivale a 1 milhão de watts.
“Penso que cada vez mais os bancos começam a sentir-se um pouco pressionados”, acrescentou Moorjani.
O Boston Consulting Group estima que os hiperescaladores precisarão de investir cerca de 1,8 triliões de dólares entre 2024 e 2030 para satisfazer a procura de IA e cloud.
“Portanto, a maior dúvida para a comunidade imobiliária é: existe capital suficiente neste momento?” disse Crow, da JLL.
Os participantes do painel observaram também que o surgimento da inteligência artificial pode remodelar o mercado imobiliário físico, especialmente o espaço de escritórios, à medida que as empresas reduzem o número de colaboradores e ajustam as suas necessidades de espaço nos escritórios.
A consultora imobiliária Savills, num relatório publicado em Setembro, previu uma recuperação mais lenta do investimento imobiliário global este ano. O investimento imobiliário comercial global deverá aumentar 8% em 2025 face ao ano passado, muito abaixo dos 27% anteriormente previstos pela empresa.
De acordo com o relatório, muitos promotores imobiliários enfrentam obstáculos como o aumento dos custos de construção, restrições de financiamento, escassez de mão-de-obra e complexidade regulamentar. Ainda assim, continuam disponíveis grandes reservas de capital não alocado, e os principais intervenientes institucionais mostram poucos sinais de abandonar o mercado imobiliário como classe de activos principal.
Fonte: cnbc
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