I data center sono una corsa all'oro per il mercato immobiliare globale, ma i finanziamenti riusciranno a tenere il passo?

Adamo

Resoconto:

Il mercato immobiliare globale si sta spostando verso asset "invisibili" come i data center, alimentati dalla domanda guidata dall'intelligenza artificiale. L'interesse degli investitori è forte, ma si profilano carenze di finanziamento poiché i progetti su larga scala richiedono migliaia di miliardi, mettendo a dura prova banche e finanziamenti tradizionali.<br>

Per decenni, il mercato immobiliare globale ha ruotato attorno a ciò che si poteva vedere: scintillanti torri di uffici, centri commerciali e hotel di lusso, ma questo si è spostato sempre più verso proprietà "invisibili": cloud e data center.

"Il mondo immobiliare sta cambiando, passando da quello che definirei 'visibile' a 'invisibile'", ha affermato Kishore Moorjani, CEO del team di fondi alternativi e privati di CapitaLand Investment.

"[È] tutto ciò che non possiamo vedere ma che utilizziamo: il cloud, come ci piace chiamarlo, vive nel data center", ha osservato durante un panel al Milken Institute Asia Summit tenutosi a Singapore. "È questo che sta guidando il cambiamento di valore".

Secondo un recente sondaggio del 2025 condotto dalla società di servizi immobiliari CBRE sull'interesse degli investitori nel settore dei data center, il 95% dei principali investitori a livello mondiale prevede di aumentare i propri investimenti nei data center. Dei 92 principali investitori intervistati, il 41% ha dichiarato di voler allocare 500 milioni di dollari o più in azioni nel settore dei data center nel 2025, rispetto al 30% dell'anno scorso.

La domanda di data center è aumentata vertiginosamente negli ultimi anni, trainata in gran parte dall'esplosione dei carichi di lavoro dell'intelligenza artificiale, che richiedono un'enorme potenza di calcolo, energia elettrica, raffreddamento e infrastrutture di rete. Goldman Sachs prevede che la domanda globale di energia elettrica da parte dei data center aumenterà del 50% entro il 2027 e fino al 165% entro il 2030.

Stuart Crow, CEO dei mercati dei capitali APAC presso la società immobiliare globale JLL, ha affermato che gli investitori stanno riallocando i portafogli dai settori tradizionali a quelli alternativi.

"Gran parte di ciò riguarda i data center e ora anche l'accumulo di batterie e le infrastrutture ad essi associate", ha affermato durante lo stesso dibattito.

Goodwin Gaw, amministratore delegato di Gaw Capital Partners, un altro partecipante al dibattito, ha aggiunto che la sua azienda sta investendo nei data center cinesi.

Vincoli di capitale?

Tuttavia, i relatori hanno sottolineato che sta emergendo un deficit di finanziamento. Sebbene la domanda globale di data center sia forte, il ritmo e la portata di questi progetti stanno mettendo a dura prova i finanziatori tradizionali, hanno affermato i relatori.

"Le banche sono sicuramente messe alla prova dall'esposizione dei loro data center, dato l'enorme volume e la quantità di risorse in fase di costruzione, nonché i costi per implementare tale capacità", ha affermato Moorjani di CapitaLand Investment.

Secondo la Columbia Business School, la costruzione di una struttura hyperscale, ovvero un enorme data center, costa 12 milioni di dollari per megawatt, e i moderni data center hyperscale vanno dai 150 ai 300 megawatt. Le strutture basate sull'intelligenza artificiale con una capacità superiore a 1 gigawatt richiederanno investimenti multimiliardari.

Un gigawatt equivale a 1.000 megawatt di potenza, mentre un megawatt equivale a 1 milione di watt.

"Penso che le banche stiano iniziando a sentirsi sempre più sotto pressione", ha aggiunto Moorjani.

Boston Consulting Group stima che gli hyperscaler dovranno investire circa 1,8 trilioni di dollari tra il 2024 e il 2030 per soddisfare la domanda di intelligenza artificiale e cloud.

"Quindi il più grande punto interrogativo per il mondo immobiliare è: c'è abbastanza capitale al momento?" ha affermato Crow di JLL.

I relatori hanno inoltre sottolineato che l'ascesa dell'intelligenza artificiale potrebbe rimodellare il settore immobiliare fisico, in particolare gli spazi adibiti a uffici, poiché le aziende riducono il personale e adeguano le loro esigenze in termini di spazio a disposizione.

La società di consulenza immobiliare Savills, in un rapporto pubblicato a settembre, ha previsto una ripresa più lenta degli investimenti immobiliari globali quest'anno. Si prevede che gli investimenti immobiliari commerciali globali aumenteranno dell'8% nel 2025 rispetto allo scorso anno, ben al di sotto del 27% precedentemente previsto dalla società.

Secondo il rapporto, molti sviluppatori immobiliari si trovano ad affrontare ostacoli quali l'aumento dei costi di costruzione, i vincoli finanziari, la carenza di manodopera e la complessità normativa. Tuttavia, rimangono ampi bacini di capitale non investito e i principali operatori istituzionali mostrano scarsi segnali di abbandono del settore immobiliare come asset class fondamentale.

Fonte: cnbc

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