Les centres de données sont une véritable ruée vers l’or pour l’immobilier mondial, mais le financement peut-il suivre ?
AdamRésumé:
L'immobilier mondial se tourne vers des actifs « invisibles » comme les centres de données, alimentés par la demande générée par l'IA. L'appétit des investisseurs est fort, mais des déficits de financement se profilent, car les projets à très grande échelle nécessitent des milliers de milliards, ce qui met à rude épreuve les banques et les financements traditionnels.<br>
Pendant des décennies, l’immobilier mondial s’est concentré sur ce qui pouvait être vu — des tours de bureaux étincelantes, des centres commerciaux et des hôtels de luxe, mais cela s’est de plus en plus déplacé vers des propriétés « invisibles » : le cloud et les centres de données.
« Le monde de l'immobilier évolue de ce que j'appellerais le « visible » à l'« invisible » », a déclaré Kishore Moorjani, PDG de l'équipe des fonds alternatifs et privés de CapitaLand Investment.
« [C'est] tout ce que nous ne voyons pas, mais que nous utilisons : le cloud, comme nous aimons l'appeler, réside dans le centre de données », a-t-il déclaré lors d'une table ronde au Sommet Asie du Milken Institute, organisé à Singapour. « C'est ce qui motive ce changement de valeur. »
Selon une récente enquête sur l'intérêt des investisseurs pour les centres de données menée par le cabinet de services immobiliers CBRE en 2025, 95 % des grands investisseurs mondiaux prévoient d'accroître leurs investissements dans les centres de données. Sur les 92 grands investisseurs interrogés, 41 % ont déclaré prévoir d'allouer 500 millions de dollars ou plus en fonds propres au secteur des centres de données en 2025, contre 30 % l'année dernière.
La demande en centres de données a explosé ces dernières années, principalement en raison de l'explosion des charges de travail d'IA, qui nécessitent une puissance de calcul, une alimentation électrique, un refroidissement et une infrastructure réseau considérables. Goldman Sachs prévoit que la demande mondiale d'énergie des centres de données augmentera de 50 % d'ici 2027 et de 165 % d'ici 2030.
Stuart Crow, PDG des marchés de capitaux APAC de la société immobilière mondiale JLL, a déclaré que les investisseurs réorientent leurs portefeuilles des secteurs traditionnels vers des alternatives.
« Une grande partie de cela concerne les centres de données, et maintenant le stockage sur batterie et l'infrastructure qui y est associée », a-t-il déclaré lors du même panel.
Goodwin Gaw, directeur général de Gaw Capital Partners, un autre panéliste, a ajouté que son entreprise investit dans les centres de données chinois.
Des contraintes de capitaux ?
Cependant, un déficit de financement se dessine, ont constaté les intervenants. Si l'appétit mondial pour les centres de données est fort, le rythme et l'ampleur de ces projets mettent à rude épreuve les prêteurs traditionnels, ont-ils ajouté.
« Les banques sont certainement confrontées à des défis concernant l'exposition de leurs centres de données, compte tenu du volume et de la quantité de construction en cours, du coût de mise en place de cette capacité », a déclaré Moorjani de CapitaLand Investment.
La construction d'une installation hyperscale (un centre de données massif) coûte 12 millions de dollars par mégawatt, et les centres de données hyperscale modernes ont une capacité comprise entre 150 et 300 mégawatts, selon la Columbia Business School. Les installations centrées sur l'IA d'une capacité supérieure à 1 gigawatt nécessiteront des investissements de plusieurs milliards de dollars.
Un gigawatt correspond à 1 000 mégawatts de puissance, tandis qu'un mégawatt correspond à 1 million de watts.
« Je pense que les banques commencent de plus en plus à se sentir un peu sous pression », a ajouté Moorjani.
Boston Consulting Group estime que les hyperscalers devront investir environ 1,8 billion de dollars entre 2024 et 2030 pour répondre à la demande en matière d'IA et de cloud.
« La plus grande interrogation pour la communauté immobilière est donc : y a-t-il suffisamment de capitaux à l'heure actuelle ? », a déclaré Crow de JLL.
Les panélistes ont également noté que l’essor de l’intelligence artificielle pourrait remodeler l’immobilier physique, en particulier les espaces de bureaux, à mesure que les entreprises réduisent leurs effectifs et ajustent leurs besoins en matière d’espace de bureaux.
Dans un rapport publié en septembre, le cabinet de conseil immobilier Savills prévoit un ralentissement de la reprise de l'investissement immobilier mondial cette année. L'investissement mondial en immobilier commercial devrait augmenter de 8 % en 2025 par rapport à l'année dernière, bien en deçà des 27 % précédemment prévus par le cabinet.
Selon le rapport, de nombreux promoteurs sont confrontés à des obstacles tels que la hausse des coûts de construction, les contraintes de financement, la pénurie de main-d'œuvre et la complexité réglementaire. Pourtant, d'importants gisements de capitaux non déployés demeurent disponibles, et les grands acteurs institutionnels ne semblent guère disposés à abandonner l'immobilier comme classe d'actifs principale.
Source : CNBC
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